在 5 月 27 日，Cantor Fitzgerald 啟動了其針對機構客戶的 20 億美元比特幣抵押貸款計劃，首批交易對象包括加密公司 FalconX Ltd. 和 Maple Finance。作為美國國債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機構的入局，被視為極具象徵意義的突破。
比特幣，正在從一種存量資產，轉變為可以影響信貸體系的金融工具。

而僅僅一個月後，美國聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特（Bill Pulte）又拋出重磅信號。他已要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）兩家美國住房信貸支柱企業，研究將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的可行性。這一表態引發市場劇烈反應，24 小時內比特幣價格上漲近 2.87 %，重新突破 108,000 美元。

正如 Coinbase 廣告片中提出的靈魂拷問：「在 2012 年你需要 3 萬枚比特幣購買一棟房子，而現在你只需要 5 枚。如果房價在比特幣計價中一直降價，那為什麼在美元計價中卻一直上漲比特幣呢？」，這次系統會上漲呢？

Bill Pulte 的話作數嗎？

Bill Pulte 在推特公開喊話房利美（FNMA）和房地美（FHLMC），讓這兩家公司做好準備。這裡提及的房利美（FNMA）和房地美（FHLMC）是美國兩家政府支持的企業，雖然它們並不直接向購房者發放貸款，但在二級抵押貸款市場中扮演著核心“做市商”角色，透過收購私人機構發放的房貸，它們的存在確保了貸款市場的流動性與可持續性。

自 2008 年次貸危機後設立的聯邦住房金融局（FHFA）則負責監管這兩家機構，根據摩根大通的研究報告，截至 2024 年 12 月，房計美房和 6.兆美元的機構抵押貸款擔保證券（MBS），占美國所有未償還抵押貸款債務的 50%。由美國政府提供全額信託和信用擔保的吉利美（由 HUD 直接監管）抵押貸款則為 MBS 提供了 25 億美元，佔 20%。

截至 2024 年 12 月機構（吉利美、房利美、房地美）抵押貸款支持證券未償還餘額，源：jpmorgan

在特朗普第一任期內，利益相關者曾討論了各種 GSE（政府資助之所以在推文中用“命令”的語氣，是因為他作為 FHFA 的主席在這兩家公司中擔任“監督”的董事會職位，且在 2025 年 3 月上任後便進行了大刀闊斧的人員與架構改革，調離兩大機構多名董事，自任董事會主席，並解僱 14 名高管，包括全面地美的 CEO，自任董事會主席GSE（政府資助企業）的控制權顯著增強，並與白宮及財政部協商，探討以「隱性擔保」為基礎的公開上市方案，其政策動向對金融體係有深遠影響。如今，FHFA 開始探索將加密資產納入抵押貸款承銷評估體系，標誌著監管層對加密資產的態度正發生結構性轉變。

Pulte 的個人背景更讓這則訊息增添複雜意味。身為美國第三大住宅建築公司，普爾特房屋公司的第三代掌門人，與川普總統一樣同為房地產世家的繼承者，它同時也是川普親信中最早公開支持加密貨幣的聯邦高官之一。早在 2019 年，他就在社群媒體上倡導加密資產的慈善發展，並揭露個人持有大額比特幣與 Solana。他曾投資 GameStop、Marathon Digital 等高波動性資產，不同於一般的政客，他在投資的部分似乎更貼合「Degen」的形象。結合他先前的「加密履歷」，似乎他希望將加密資產引入美國家庭購屋體系並非一時興起。

政府內部的分歧

另一方面，政府內部其實也存在明顯分歧。 ProPublica 在三月曾披露，美國住房與城市發展補助金（HUD）也在探索將穩定幣與區塊鏈官員Dennis），丹尼斯是 HUD 新任首席副財務官，曾是全球諮詢巨頭安永的合夥人。

不同於 FHFA 負責的房利美、房地美這類「半官方的 GSE」，HUD 負責的吉利美為 100% 的政府機構。因此在這方面的討論也更加嚴謹，該提議在內部遭遇了激烈的反對，有些人認為這可能會引發像是 2008 年的次貸危機，部分官員甚至稱之為“像拿大富翁遊戲幣來發錢”。一份內部備忘錄指出，HUD 並不缺乏審計和資金流追蹤能力，引入區塊鏈與加密支付不僅徒增複雜度，還可能引發受助資金價值波動甚至合規問題。

當前，像 Milo Credit、Figure Technologies 等平台，已經在提供比特幣抵押的房貸產品。但它們由於無法將貸款證券化出售給房利美與房地美，因此貸款利率高企、流動性受限。而一旦比特幣被納入聯邦房貸承銷體系，不僅能降低借款利率，也意味著持幣者可以釋放槓桿效應，從「HODL」轉向「在美國建立家庭資產配置」。

當然，風險不容忽視。如前 SEC 官員 Corey Frayer 所警告，一旦將不穩定的加密資產引入 FHA 提供擔保的 1.3 兆美元抵押貸款體系，其任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統性衝擊。而法律學者 Hilary Allen 更直言，將最脆弱群體作為試驗田強行推進技術變革，是極度危險的。

這種分歧的核心，在於美國是否準備好將比特幣從「另類投資品」正式納入公共金融體系。而 FHFA 的研究方向即允許持有者用比特幣餘額直接滿足首付款或儲備金要求，其深遠意義在於它首次讓去中心化資產具備了「住房槓桿」效應。另一方面，加密資產的波動性讓其在作為「儲備資產」時天然存在估值與風險計提困難，而如果在比特幣價格劇烈波動的情況下，是否允許用於抵押貸款評估，則涉及金融監管、流動性管理、甚至系統性穩定性問題。

新的 FHFA 指令有何規定？在此之前美國居民是如何用加密貨幣貸款的？

由於 2008 年的次貸危機的慘痛教訓，當前美國房屋貸款評估對資產合規性有嚴格限制。即藉款人擁有加密貨幣，也必須先轉換為美元，並在美國監管銀行帳戶中存放滿 60 天，才可被視為「成熟資金」納入評估。而 Pulte 提出的方向，顯然意圖突破這一流程壁壘。

這項官方命令，即第 2025-360 號決定，要求兩家抵押貸款巨頭將加密貨幣視為借款人財富多元化的有效資產。迄今為止，加密貨幣一直被排除在抵押貸款風險評估之外，因為借款人通常不會在貸款結束前將其數位資產兌換成美元。該指令要求房利美和房地美製定提案，將加密貨幣納入其單戶住宅抵押貸款風險評估中的借款人儲備金。此外，該指令還規定企業應直接計算加密貨幣持有量，而無需將其兌換成美元。

聯邦住房金融局（FHFA）就哪些加密貨幣符合考慮條件製定了明確的「指導方針」。只有在受美國監管的中心化交易所發行且完全遵守相關法律的資產才有資格。此外，企業必須在評估中納入風險緩解措施，包括根據已知的加密貨幣市場波動性進行調整，以及根據借款人持有的加密貨幣儲備比例進行適當的風險削減。

在任何變更實施前，企業必須將其提案提交至各自的董事會批准。董事會批准後，提案必須轉交聯邦住房金融局 (FHFA) 進行審核並最終授權。聯邦住房金融局的決定與聯邦政府在金融流程中認可加密貨幣的更廣泛做法相一致，與 Pulte 的言論一致“為了響應特朗普總統將美國打造為世界加密貨幣之都的願景”，該指令的發布體現了其致力於將美國定位為加密貨幣發展領先司法管轄區的承諾。

這究竟代表什麼？

眾所周知，一個流動性高的資產用於質押來交換低流動性資產的底層邏輯是成立的，但 BTC正處於多個維度的利益中心點，當其真正能被認證成美國質押貸款的資產，其「影響力」可能不亞於川普就任前提出的「比特幣儲備法案」的威力，而這影響將不止局限於單一群體，美國民眾、金融機構、政府部門等多方群體都將受到影響。

多少美國人會用比特幣「買房」，用比特幣當作中介能「省」多少錢？

美國房地產經紀公司 Redfin 的首席經濟學家 Daryl Fairweather 表示「由於時間充裕，又缺乏令人興奮的消費方式，疫情期間許多人開始交易加密貨幣。其中一些投資化為泡影，但同時也使一部分人獲得大量財富，或至少獲得了足以支付房屋首付的水平。」

Security.org 2025 加密貨幣消費者報告，約 28% 的美國成年人（約 6500 萬人）持有加密貨幣，其中 GenZ 以及千禧世代佔比則奇高，皆有超過半數的人持有或曾經持有加密資產。而由於千禧世代和 Z 世代在美國房地產市場中佔據的份額越來越大，加密資產作為一種購房支付方式也可能日益流行。

而 RedFin 在 2021 年曾做過一次科普調查，他們委託研究科技公司 Lucid 隨機採取了 1500位首次購屋者的樣本，其中「您是如何累積首付資金的？」這個問題的回答，最常見的是「用工資」（52%），而不太常見的「家人的現金捐贈」（12%）和「提前從退休基金中支取資金」（10%），值得注意的是「賣加密貨幣買房」的人群從 2019 年逐漸達到 2012 年而 4 年過去了，隨著加密貨幣的普及，這個比例可能又進一步的提升了。

而至於能省多少錢，People’s Reserve 的創始人 CJK 在參加艾美獎提名的影視製片人 Terence Michael 在 6 月 25 日的推特 Space 上分享了一個小故事。他在 2017 年曾賣了 100 枚 BTC 買房，現在這棟房子僅價值 50 萬美元但賣掉的 BTC 已經值上千萬美金。也因此這個契機他創辦了 People’s Reserve，目的就是讓更多人可以保留比特幣，透過抵押來買房。

於是也衍生出了這樣一個假設，你在 2017 年購買了價值 5 萬美元的比特幣。到 2025 年，它的價值將達到 50 萬美元。與其出售您的比特幣並繳納 9 萬美元的資本利得稅，不如與加密貨幣抵押貸款機構合作，您承諾抵押 30 萬美元的 BTC，您獲得一筆 30 萬美元的抵押貸款，利率為 9.25%。貸方將您的比特幣存放在託管帳戶中你仍然擁有比特幣，而你只需支付一個每年 2.7 萬美元（未來將更低）左右的利息，並省去了 9 萬美元的稅金，同時你還擁有 BTC 價格的上升趨勢通道與抗通脹權利，尤其是在大美麗法案將美國債務上限提升至 5 萬億美元的情況下。

延伸閱讀：《炒幣賺 4 萬要繳 13 萬的稅，這才是馬斯克諷刺的美國稅法》

是根據馬斯克諷刺的美國稅法》

是根據房地美提供的數據來看，目前美國 30 年期的抵押貸款年利率普遍在 7 % 左右浮動，而 15 年期的則在 6% 左右浮動。

像是 Milo Credit 這類已經運作一段時間的私人機構，現在能夠提供 LTV50% 左右的年利率 9–10% 的比特幣貸款業務，而像是 People’s Reserve 這類 BTC 9–10% 的比特幣貸款業務，而像是 People’s Reserve 這類 BTC 則每年生態利率將如果這麼計算的話，以 50 萬美元 15 年期抵押貸款計算的話，每月節省能節省約 1000 美元，總體利息將少 19 萬美元。

雖然並不是所有機構都會有如此之低的利率，但在當前政策法規下的推動，在這幾個美國貸款的主力機構中可能會出現類似比特幣資產的利率，用比特幣對當前的美國人來說是更明智地選擇類似地的利率，是普遍地類似地對美國來說是比普遍地類似的利率，是對普遍的利率，是普遍地類似地選擇。

推動 GSE 私有化過程的輔助工具

就在 FHFA 要求房利美和房地美將比特幣等加密貨幣納入抵押貸款評估體系的前一個月，美國總統川普在自己的社交媒體 Truth上表示，「我正在推動將這些了不起的公司（指房地美、房利美）公開上市的工作，但我想明確指出，美國政府將繼續保留其隱性擔保，而我也將堅定不移地以總統身份對它們進行監管。”